Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo, lo habitual es firmar un contrato de arras antes de ir a la notaría. El comprador entrega una cantidad como señal y ambas partes fijan el precio, el plazo para escriturar y las condiciones de la operación.

Lo que mucha gente no sabe es que existen tres tipos de arras y que sus consecuencias son muy distintas si alguien decide no seguir adelante.

Arras penitenciales: las más habituales en vivienda

Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten a cualquiera de las partes desistir de la compraventa asumiendo una penalización conocida de antemano:

  • Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
  • Si desiste el vendedor, debe devolver la cantidad recibida por duplicado.

Su ventaja es la claridad: todos saben desde el principio cuánto cuesta echarse atrás. Para que se consideren penitenciales, el contrato debe dejarlo claro de forma expresa, normalmente citando el artículo 1454.

Arras confirmatorias

Son una señal y un anticipo del precio que confirman que existe un contrato de compraventa. Si una de las partes incumple, la otra puede:

  • Exigir el cumplimiento del contrato, o
  • Resolverlo y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios.

No permiten desistir simplemente perdiendo la señal. Si el contrato no especifica el tipo de arras, en general se interpretan como confirmatorias, de ahí la importancia de redactarlo bien.

Arras penales

Establecen una penalización si una de las partes incumple, pero sin liberarla de la obligación de cumplir: la parte perjudicada puede quedarse la señal como pena y, además, exigir que se complete la compraventa. Son menos frecuentes en operaciones entre particulares.

Comparativa rápida

Penitenciales Confirmatorias Penales
¿Se puede desistir? Sí, asumiendo la penalización No No
Si incumple el comprador Pierde la señal Cumplimiento o indemnización Pierde la señal y puede exigirse el cumplimiento
Si incumple el vendedor Devuelve el doble Cumplimiento o indemnización Paga la pena y puede exigirse el cumplimiento

Qué revisar antes de firmar unas arras como comprador

  1. El tipo de arras, indicado de forma expresa.
  2. La situación registral de la vivienda: pide una nota simple actualizada y comprueba titulares y cargas.
  3. La financiación. Si necesitas hipoteca, valora incluir una condición para el caso de que el banco la deniegue. Sin ella, podrías perder la señal.
  4. El plazo para escriturar, realista con los tiempos del banco y de la notaría.
  5. Quién paga qué: gastos, impuestos y cancelación de cargas.
  6. Qué se incluye en la venta: muebles, plaza de garaje, trastero.
  7. El estado de la vivienda en la entrega y las deudas con la comunidad.

Errores frecuentes

  • Firmar un documento genérico descargado de internet sin adaptarlo.
  • Entregar la señal antes de revisar la nota simple.
  • No prever qué pasa si la hipoteca no se concede.
  • Fijar un plazo de firma imposible de cumplir.

Si la operación tiene alguna complejidad (herencias, cargas, viviendas alquiladas…), la revisión de un abogado es una inversión pequeña frente a lo que está en juego.

Compra con alguien de tu parte

En nuestro servicio de asesoramiento al comprador revisamos contigo la documentación básica antes de ofertar, preparamos la negociación y te acompañamos hasta la notaría. Si detectamos algo que requiera un análisis jurídico, te lo diremos con claridad.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.