Una de las causas más habituales de retrasos en una compraventa es la documentación. Un certificado que tarda en llegar, una deuda con la comunidad que nadie había detectado o una discrepancia en el Registro pueden retrasar la firma semanas.
La buena noticia es que casi todo se puede preparar antes de anunciar la vivienda. Esta es la lista completa, ordenada según el momento en que la vas a necesitar.
Documentos que necesitas antes de anunciar
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para anunciar una vivienda en venta y la etiqueta energética debe aparecer en el anuncio. Lo emite un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) tras visitar la vivienda y después se registra en el organismo de tu comunidad autónoma. Pide presupuesto a varios técnicos: el precio y el plazo varían.
Nota simple del Registro de la Propiedad
Resume quién es el titular, la descripción de la finca y si tiene cargas, como una hipoteca o un embargo. Se solicita en el Registro de la Propiedad o a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores. Conviene pedirla al principio para detectar cualquier problema y volver a pedirla actualizada antes de firmar.
Escritura de propiedad
Acredita cómo adquiriste la vivienda. Si no la encuentras, puedes pedir una copia simple o autorizada en la notaría donde se firmó.
Documentos que te pedirá el comprador
Último recibo del IBI
Demuestra que el impuesto está pagado y permite conocer la referencia catastral. Si no lo tienes, puedes pedir un duplicado en tu ayuntamiento o en el organismo de recaudación correspondiente.
Certificado de la comunidad de propietarios
Lo emite el secretario o administrador de la comunidad e indica que estás al corriente de pago de los gastos comunes. Es necesario para firmar la escritura de compraventa, salvo que el comprador te exonere expresamente.
Información sobre derramas y estatutos
No siempre es obligatorio, pero es buena práctica informar de derramas aprobadas o previstas y facilitar los estatutos si existen. Evita conflictos posteriores.
Licencia o cédula de habitabilidad
Depende de la comunidad autónoma: en algunas se exige cédula de habitabilidad para vender y en otras se utiliza la licencia o declaración de ocupación. Consulta qué se pide en tu caso con tu ayuntamiento o con la notaría.
Inspección técnica del edificio
En edificios de cierta antigüedad, la inspección técnica (ITE o IEE, según la zona) debe estar al día. Pide al administrador de la comunidad que te confirme su situación.
Si la vivienda tiene hipoteca
Pide a tu banco un certificado de deuda pendiente con la cantidad exacta que queda por pagar. Con él se organiza la cancelación de la hipoteca, normalmente el mismo día de la firma, con parte del dinero de la venta. Pregunta también por las posibles comisiones de amortización anticipada.
Documentos para la firma ante notario
- DNI o NIE en vigor de todos los propietarios.
- Escritura y nota simple actualizada.
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Certificado de la comunidad.
- Último recibo del IBI.
- Si procede, documentación de la cancelación de la hipoteca.
- Si algún titular ha fallecido o hay un divorcio, la documentación de la herencia o del convenio regulador.
Impuestos y gastos del vendedor
No son documentos que tengas que aportar para firmar, pero sí conviene tenerlos calculados desde el principio:
- Plusvalía municipal: el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que normalmente paga quien vende.
- IRPF: la ganancia patrimonial, si la hay, se declara en la renta del año de la venta. Existen supuestos de exención, como la reinversión en vivienda habitual o determinados casos de mayores de 65 años.
- Gastos de cancelación de la hipoteca, si la hay.
Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal.
Lista de comprobación rápida
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Nota simple actualizada.
- Escritura de propiedad.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad.
- ITE o IEE, si aplica.
- Cédula o licencia de ocupación, según la comunidad autónoma.
- Certificado de deuda pendiente, si hay hipoteca.
- DNI o NIE de todos los titulares.
Una guía práctica dentro de tu plan de venta
En el Método Novalia, la guía de documentación es uno de los seis pilares del servicio: te explicamos qué necesitas en tu caso, dónde pedirlo y en qué momento, para que la venta no se retrase por un papel.