«Rentabilidad del 7 %». Es habitual ver cifras así en anuncios de pisos para invertir. El problema es que casi siempre se refieren a la rentabilidad bruta, que no tiene en cuenta los gastos ni los impuestos. La rentabilidad que de verdad llega a tu bolsillo suele ser bastante menor.

Te explicamos cómo calcular las dos, qué gastos debes incluir y cómo cambia el resultado si compras con hipoteca.

Rentabilidad bruta

Es el cálculo más sencillo:

Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100

Sirve para comparar rápidamente varios inmuebles, pero no para decidir, porque ignora los costes de comprar y de mantener la vivienda.

Rentabilidad neta

Tiene en cuenta todo lo que pagas para comprar y lo que gastas cada año:

Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total × 100

Qué incluir en la inversión total

  • Precio de compra.
  • Impuestos de la compra: el ITP en vivienda usada o el IVA y el AJD en obra nueva, según la comunidad autónoma.
  • Notaría, registro y, en su caso, gestoría.
  • Reforma y mobiliario necesarios para alquilar.
  • Si los hay, honorarios de búsqueda o asesoramiento.

Qué incluir en los gastos anuales

  • Comunidad de propietarios.
  • IBI y tasa de basuras.
  • Seguro del hogar y, si lo contratas, seguro de impago.
  • Mantenimiento y reparaciones: reserva un porcentaje prudente de la renta.
  • Gestión del alquiler, si la delegas.
  • Un colchón por meses sin inquilino.

Ejemplo completo

Los números son un ejemplo ilustrativo, no una referencia de mercado:

  • Precio de compra: 150.000 €.
  • Impuestos y gastos de compra: 15.000 €.
  • Pequeña reforma y mobiliario: 10.000 €.
  • Inversión total: 175.000 €.
  • Renta: 850 €/mes → 10.200 € al año.

Rentabilidad bruta: 10.200 ÷ 150.000 = 6,8 %.

Gastos anuales estimados:

  • Comunidad: 600 €.
  • IBI y basuras: 450 €.
  • Seguros: 350 €.
  • Mantenimiento: 500 €.
  • Un mes sin inquilino al año: 850 €.
  • Total: 2.750 €.

Rentabilidad neta: (10.200 − 2.750) ÷ 175.000 = 4,3 %, antes de impuestos sobre la renta.

La diferencia entre el 6,8 % del anuncio y el 4,3 % real no es un detalle: cambia la decisión.

¿Y si compras con hipoteca?

La financiación cambia el cálculo. Se suele analizar la rentabilidad sobre el capital aportado (o cash on cash):

Rentabilidad sobre capital = flujo de caja anual después de la cuota ÷ capital propio aportado × 100

Con financiación, el capital propio es menor y la rentabilidad sobre él puede ser mayor, pero también aumenta el riesgo: si la renta baja o suben los tipos, la cuota sigue ahí. Analiza siempre:

  • Si el alquiler cubre la cuota y los gastos con margen.
  • Qué ocurre si el tipo de interés sube.
  • Cuántos meses podrías sostener la vivienda sin inquilino.

Los impuestos sobre la renta

Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF (o en el Impuesto sobre Sociedades si inviertes a través de una sociedad). Existen gastos deducibles y, en vivienda habitual del inquilino, posibles reducciones que dependen de la normativa vigente. Consulta tu caso con un asesor fiscal antes de decidir.

Más allá del porcentaje

Una buena inversión no se mide solo en rentabilidad. Ten en cuenta también:

  • La liquidez: un inmueble no se vende en un día.
  • La revalorización esperable de la zona, sin darla por hecha.
  • El riesgo regulatorio: límites de renta en zonas tensionadas, normativa de alquiler turístico, etc.
  • El encaje con tu patrimonio: cuánto pesa el inmobiliario en el total y cuánto tiempo puedes mantener la inversión.

Analiza antes de comprar

En nuestra consultoría para inversores calculamos la rentabilidad neta con gastos reales, comparamos escenarios prudentes y favorables y te ayudamos a negociar un precio máximo justificado por los números. No garantizamos rentabilidades: te damos la información para decidir con criterio.